2024年第二季度全市整體寫字樓空置率由降轉升，環比上季度上升1.0個百分點，為19.68%。全市整體寫字樓成交租金環比降低6.92個百分點，錄得每平方米每月224.41元，平均租金收窄態勢仍在加劇。
全市租金概況
隨著2024年第二季度的宏觀經濟形勢和市場環境變動，更多樓宇采用更為激進的租賃策略，租金持續面臨下行壓力。甲級（含頂級）寫字樓成交租金環比下降6.0個百分點，為每平方米每月271.55元； 乙級寫字樓 成交租金環比下降8.01個百分點，錄得每平方米每月168.57元。
核心商圈甲、乙級寫字樓概況
2024年第二季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為60,478平方米，空置率環比下降0.68個百分點，錄得16.94%；成交租金環比上季度顯著降低5.77個百分點為每平方米每月314.11元。各核心商圈成交租金環比上季度均有下滑，除東二環商圈成交租金跌幅為2.1%外；其他核心商圈成交租金跌幅均超過3.0個百分點，金融街、麗澤、望京/ 酒仙橋 、CBD商圈成交租金降幅分別為9.9%、7.5%、5.7%和5.5%。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為460平方米。乙級寫字樓的空置率環比上季度下降0.01個百分點，錄得17.75%；成交租金下行趨勢加劇，環比上季度下降6.45個百分點，跌至每平方米每月198.02元。其中長安街、CBD商圈的成交租金降幅明顯，環比降幅在9.0個百分點及以上。
市場租賃需求分析
1、行業分析
2024年第二季度，全市甲級（含頂級）、乙級寫字樓新租/搬遷需求及成交面積環比上季度均有回升。
本季度從內外資成交面積來看，外資企業成交面積占比環比上升1.1個百分點，成交數量占比環比上升0.4個百分點，市場成交的核心力量依然是內資企業。
從樓宇等級成交面積來看，本季度頂級、甲級寫字樓成交面積占比有所上升，環比上季度分別提高個2.4和2.6個百分點；順應當下市場不少開發商正通過降低市場租金報價和成交價格的方式推動企業決策搬遷并加快進駐的腳步。
從行業成交面積來看，科技互聯網、金融仍是市場成交的主力行業，本季度科技互聯網行業成交面積占比較上季度降幅顯著，降低4個百分點；金融行業成交面積占比較上季度有所減少，環比降低1.6個百分點；能源化工行業成交面積占比連續三個季度位列第三，環比上升5.6個百分點。
本季度科技互聯網行業在中關村及望京/酒仙橋商圈成交面積占比顯著，接近全市的五成；此外，亞奧、燕莎等商圈也有眾多該類企業落位。
金融行業本季度主要成交面積為CBD、通州、金融街和長安街商圈，上述商圈本季度該行業成交面積占比超過全市的七成；受總部疏解政策影響，通州商圈成交面積占比有顯著增加。
能源化工行業本季度表現依舊活躍，其中上地/北清路、總部基地商圈本季度該行業成交面積占比接近全市的八成，該行業整體成交面積環比上季度上升4.7萬平方米。
2、成交量分析
2024年第二季度，CBD、望京/酒仙橋、中關村、上地/北清路商圈是本季度成交的熱點區域，占比約為全市成交面積的50%。CBD商圈成交面積占比17.2%，望京/酒仙橋商圈在本季度成交面積占比為15.1%，中關村商圈成交面積占比為13.5%，上地/北清路商圈成交面積占比為9.4%。
從本季度寫字樓成交面積來看，本季度超過5,000平方米的成交面積占比最大，為39.5%，環比上升3.5個百分點；2,000-4,999平方米的成交面積占比為26.1%，環比降低3.2個百分點；1,000-1,999平方米的成交面積占比為17.8%，環比降低0.3個百分點；0-999平方米的成交面積占比為16.6%，環比無變化。
3、主要成交環比變化分析
從行業成交面積來看，能源化工、科技互聯網行業環比上季度成交面積上升均超過3萬平方米；金融、專業服務、教育培訓、文化傳媒行業成交面積亦有所增長。零售快消及制造業成交面積占比降低。
按樓宇等級成交面積(-/+)環比變化
從樓宇等級成交面積來看，各等級寫字樓成交面積均有上升，其中甲級寫字樓成交面積環比上季度漲幅超過9萬平方米、乙級寫字樓成交面積漲幅超過6萬平方米、頂級寫字樓成交面積漲幅超過2萬平方米。
從各商圈成交面積來看，除長安街和亞奧商圈外各主要商圈本季度表現均有上升，其中CBD、中關村商圈依舊最為活躍，成交面積環比上升超過4萬平方米；麗澤、東二環商圈成交面積環比上季度超過1萬平方米；長安街及亞奧商圈成交面積環比降低近2萬平方米。
第二季度市場總結
從2024年第二季度空置率來看，同比去年同期全市整體空置率上升1.0個百分點，但本季度市場展現出了更高的活躍度；預計短期內空置率將受到新入市項目及樓宇面積釋放的推動而繼續上升，這將激發更多租戶在市場中尋找降本增效的契機，推動市場成交的增長。
市場未來展望
2024年全年投入市場的新增供應量超過了120萬平方米，其中甲級寫字樓超過30萬平方米；部分開發商保持觀望態勢，將原計劃于年內入市的新項目延后至2025年交付。
從城市更新項目來看，2024年全年預計還將有2個城市更新項目入市，為亞奧、中關村商圈的寫字樓市場帶來超過10萬平方米的新增供應量。
新增供應和城市更新體量的增加，還將進一步拉高空置率，成交租金預計短期內下行趨勢仍會延續。在2024-2026年期間，全市主要新增供應量將主要集中在CBD、望京/酒仙橋及亞奧商圈；金融街、中關村、燕莎、麗澤商圈也將有新的寫字樓項目陸續投入市場。
展望未來，北京寫字樓市場面臨的挑戰依舊嚴峻。首先，宏觀經濟形勢的波動性和不確定性仍將持續，這可能對企業的擴張策略和寫字樓租賃需求產生影響；其次，市場競爭預計在不斷有新增供應投入市場的階段持續加劇。綜合考慮以上因素，預計北京寫字樓市場租金水平在未來一段時間內將維持低位徘徊。
