2024年第一季度全市整體寫字樓空置率由升轉(zhuǎn)降，環(huán)比上季度下降0.08個(gè)百分點(diǎn)，其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓空置率環(huán)比上升0.09個(gè)百分點(diǎn)。全市整體寫字樓成交租金環(huán)比降低4.10個(gè)百分點(diǎn)，錄得每平方米每月241.11元，平均租金收窄的態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)；甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓成交租金環(huán)比降低3.92個(gè)百分點(diǎn)，跌破每平方米每月290元。
本季度金融街、長安街商圈均有城市更新項(xiàng)目入市，為企業(yè)提供了更多選擇的可能，預(yù)計(jì)2024年內(nèi)還將有更多項(xiàng)目帶來新增供應(yīng)，并在短期內(nèi)迎來新一波供應(yīng)高峰。全市整體寫字樓凈吸納量雖環(huán)比上季度降低3.3萬平方米，但仍為正數(shù)；其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為35,275平方米，環(huán)比降低超4萬平方米。
全市租金概況
2024年第一季度受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)環(huán)境影響，租金持續(xù)承壓下行，這與部分樓宇以價(jià)換量的政策呈正相關(guān)。甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓成交租金環(huán)比下降3.92個(gè)百分點(diǎn)，為每平方米每月288.89元；乙級(jí)寫字樓成交租金環(huán)比下降4.46個(gè)百分點(diǎn)，錄得每平方米每月183.25元。
核心商圈甲、乙級(jí)寫字樓概況
2024年第一季度核心商圈整體甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓凈吸納量為44,076平方米，空置率環(huán)比上升0.05個(gè)百分點(diǎn)，錄得17.63%；成交租金環(huán)比上季度顯著降低4.30個(gè)百分點(diǎn)為每平方米每月333.35元。各核心商圈成交租金環(huán)比上季度均有下滑，除東二環(huán)商圈成交租金跌幅為0.2%、長安街商圈成交租金跌幅為1.9%；其他核心商圈成交租金跌幅均超過2.0個(gè)百分點(diǎn)，金融街、燕莎、亞奧、中關(guān)村商圈成交租金降幅分別為9.8%、5.2%、4.9%和3.9%。
本季度核心商圈整體乙級(jí)寫字樓凈吸納量為79,920平方米。乙級(jí)寫字樓的空置率環(huán)比上季度下降1.00個(gè)百分點(diǎn)，錄得17.76%；成交租金下行趨勢(shì)加劇，環(huán)比上季度下降3.31個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月211.67元。其中燕莎、中關(guān)村商圈的成交租金降幅明顯，環(huán)比降幅均在4個(gè)百分點(diǎn)以上。
市場(chǎng)租賃需求分析
1、行業(yè)分析
2024年第一季度，全市甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓新租/搬遷需求及成交面積環(huán)比上季度均有降低。
本季度從內(nèi)外資成交面積來看，外資企業(yè)成交面積占比環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，成交數(shù)量占比環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)成交仍以內(nèi)資企業(yè)為主要成交來源。
從樓宇等級(jí)成交面積來看，本季度頂級(jí)、甲級(jí)寫字樓成交面積占比有所上升，環(huán)比上季度分別提高個(gè)1.7和0.8個(gè)百分點(diǎn)；將該趨勢(shì)與本季度甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓報(bào)價(jià)和成交價(jià)格變化結(jié)合來看，更多的開發(fā)商在當(dāng)下市場(chǎng)采用以價(jià)換量的策略引進(jìn)企業(yè)進(jìn)駐，企業(yè)也在不斷把握當(dāng)下租金下行趨勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇搬遷。
從行業(yè)成交面積來看，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融仍是市場(chǎng)成交的主力行業(yè)，本季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占比較上季度有所減少，降低4.0個(gè)百分點(diǎn)；金融行業(yè)成交面積占比較上季度小幅降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。
本季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在上地/北清路及望京/酒仙橋商圈成交面積占比顯著，超過全市的五成；此外，亞奧、中關(guān)村等商圈也有眾多該類企業(yè)落位。
金融行業(yè)本季度主要成交面積為金融街、長安街等傳統(tǒng)商圈，且本季度金融行業(yè)在上述商圈成交面積占比均有顯著增加，共計(jì)上升33.4個(gè)百分點(diǎn)。
能源化工行業(yè)本季度表現(xiàn)較為活躍，其中亞奧商圈占據(jù)了本季度該行業(yè)超過七成的成交面積，但該行業(yè)整體成交面積環(huán)比上季度下降12,700平方米。
2、成交量分析
2024年第一季度，望京/酒仙橋、亞奧、上地/北清路、CBD商圈是本季度成交的熱點(diǎn)區(qū)域，占比約為全市成交面積的60%。望京/酒仙橋商圈在本季度成交面積占比為19.9%，亞奧商圈成交面積占比為14.7%，上地/北清路商圈成交面積占比為12.8%，CBD商圈成交面積占比為12.5%。
從本季度寫字樓成交面積來看，本季度超過5,000平方米的成交面積占比最大，為36.0%，環(huán)比上升10.3個(gè)百分點(diǎn)；2,000-4,999平方米的成交面積占比為29.3%，環(huán)比降低0.8個(gè)百分點(diǎn)；1,000-1,999平方米的成交面積占比為18.1%，環(huán)比降低3.5個(gè)百分點(diǎn)；0-999平方米的成交面積占比為16.6%，環(huán)比降低6.0個(gè)百分點(diǎn)。
3、主要成交環(huán)比變化分析
按行業(yè)成交面積(-/+)環(huán)比變化
從行業(yè)成交面積來看，政府機(jī)構(gòu)行業(yè)環(huán)比上季度成交面積上升超過1.5萬平方米，教育培訓(xùn)、零售快消行業(yè)成交面積有所增長。科技互聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)建筑、金融行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度均有明顯下降，其中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積環(huán)比降低超過8萬平方米。
按樓宇等級(jí)成交面積(-/+)環(huán)比變化
從樓宇等級(jí)成交面積來看，頂級(jí)寫字樓成交面積環(huán)比上季度小幅上升，甲級(jí)、乙級(jí)寫字樓成交面積降幅顯著，環(huán)比上季度降幅均超過5萬平方米。
按商圈成交面積(-/+)環(huán)比變化
從各商圈成交面積來看，亞奧、長安街、金融街、望京/酒仙橋商圈本季度表現(xiàn)均有上升，上述商圈本季度成交面積環(huán)比上季度均超過1萬平方米；
CBD、中關(guān)村、麗澤、燕莎及東二環(huán)商圈成交面積環(huán)比上季度有所降低，其中東二環(huán)商圈成交面積環(huán)比上季度降低超7萬平方米。
第一季度市場(chǎng)總結(jié)
2024年第一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，結(jié)合市場(chǎng)壓力影響，全市整體市場(chǎng)租金不斷下行，同比去年全市整體租金下降13.21個(gè)百分點(diǎn)。
2024年全年供應(yīng)量預(yù)計(jì)將會(huì)超過120萬平方米，為各商圈帶來預(yù)期的市場(chǎng)熱度，為企業(yè)提供了更為豐富的項(xiàng)目選擇，還將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使得租金繼續(xù)下行。
本季度全市整體凈吸納量仍為正數(shù)，甲級(jí)及乙級(jí)寫字樓凈吸納量均超過2萬平方米，頂級(jí)寫字樓有所回落，環(huán)比下降1萬平方米。預(yù)測(cè)短期內(nèi)市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)還將在租戶方，2024年仍將是企業(yè)抄底的良好時(shí)機(jī)。
從2024年第一季度空置率來看，同比去年同期全市整體空置率上升1.12個(gè)百分點(diǎn)，而眾多企業(yè)的不斷擴(kuò)張延緩了空置率上漲的態(tài)勢(shì)，但預(yù)測(cè)短期內(nèi)空置率還會(huì)受新項(xiàng)目入市及部分樓宇面積釋放影響進(jìn)一步上升，并在中長期隨著租金逐步回歸穩(wěn)定，空置率將由升轉(zhuǎn)降。
市場(chǎng)未來展望
2024年全年投入市場(chǎng)的新增供應(yīng)量超過了120萬平方米，其中甲級(jí)寫字樓超過50萬平方米，當(dāng)中有多個(gè)原計(jì)劃于2023年入市的新項(xiàng)目延后交付，為企業(yè)提供更多的選擇機(jī)會(huì)，預(yù)測(cè)還將加劇成交租金下行趨勢(shì)。在2024-2026年期間，全市主要商圈新增供應(yīng)量將主要集中在CBD、望京/酒仙橋及亞奧商圈；金融街、中關(guān)村、燕莎、麗澤商圈也將有新的寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)。
從城市更新項(xiàng)目來看，2024年全年預(yù)計(jì)有8個(gè)城市更新項(xiàng)目入市，為亞奧、中關(guān)村、金融街、長安街和京通傳媒商圈的寫字樓市場(chǎng)帶來超過22萬平方米的新增供應(yīng)量。
展望未來，北京寫字樓市場(chǎng)仍將面臨挑戰(zhàn)。一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性仍然存在，可能繼續(xù)影響企業(yè)的擴(kuò)張意愿和寫字樓需求；另一方面，隨著更多新項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。因此，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，北京寫字樓市場(chǎng)租金仍將保持低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
