2023年第四季度全市整體寫字樓空置率繼續攀升，環比上季度增加0.22個百分點，其中甲級（含頂級）寫字樓空置率環比上升0.28個百分點。全市整體平均租金仍未止住收窄態勢，環比下降3.41個百分點，甲級（含頂級）寫字樓成交租金環比降低4.31個百分點，接近每平方米每月300元。
金融街、亞奧、中關村、麗澤商務區商圈均有新項目入市，為商圈內企業提供了更多選擇，原計劃在2023年入市的部分項目交付時間有所延后，預計2024年還將有項目帶來新增供應，并在短期內迎來新一波供應高峰。凈吸納量繼續上升，環比上升超1萬平方米，其中甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為78,575平方米，環比上升超4萬平方米。
全市租金概況
2023年第四季度受宏觀經濟及市場環境影響，租金持續降低；結合以價換量的政策方向，租金下行更為明顯，全市整體成交租金為每平方米每月251.41元，環比降低2.70個百分點。
2023年第四季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為64,786平方米，空置率環比上升0.42個百分點，錄得17.57%；成交租金環比上季度下降3.55個百分點為每平方米每月348.34元。除東二環商圈成交租金環比上季度降幅為0.8個百分點外，其他商圈成交租金跌幅均超過2.0個百分點，望京/酒仙橋、麗澤、中關村商圈成交租金降幅分別為8.3%、5.2%和4.9%。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為-11,564平方米。乙級寫字樓的空置率環比上季度上升0.67個百分點，錄得18.76%；成交租金降幅顯著，環比上季度下降2.88個百分點至每平方米每月218.91元。其中望京/酒仙橋、金融街商圈的成交租金降幅明顯，環比降幅均在4個百分點或以上。
市場租賃需求分析
2023年第四季度，全市甲級(含頂級)、乙級寫字樓新租/搬遷需求及成交面積環比上季度均有上升。
從本季度內外資成交面積來看，外資企業成交面積占比環比上升0.5個百分點，成交數量占比環比上升2.9個百分點，但仍以內資企業為主要成交來源。從樓宇等級成交面積來看，本季度甲級寫字樓租賃面積占比有明顯上升，環比上季度提高7.4個百分點；將該趨勢與本季度甲級（含頂級）寫字樓成交價格變化結合來看，眾多開發商在目前相對低迷的市場環境下，采用降低租金的策略吸引企業進駐，企業也在順應當前租金持續下行的趨勢，加快促成交易。
科技互聯網、金融仍是市場成交的主力行業，但本季度科技互聯網行業成交面積占比較上季度呈明顯上升趨勢，上升7.2個百分點；金融行業成交面積占比較上季度上升6.9個百分點，主要由于本季度各開發商以更為激進的租金吸引企業需求落地。
2023年第四季度科技互聯網行業在望京/酒仙橋及中關村商圈成交面積占比顯著，約為全市的五成；此外，上地/北清路、石景山等商圈也有該類企業落位。金融行業本季度主要成交面積在東二環、金融街等傳統商圈，且本季度金融行業在上述商圈成交面積占比均有明顯增加，約為10個百分點。生物醫藥行業本季度表現較為活躍，其中CBD、望京/酒仙橋、燕莎商圈占據了本季度該行業約八成的成交面積，成交面積環比上升2萬平方米。
2023年第四季度，望京/酒仙橋、東二環、上地/北清路、CBD、中關村商圈是本季度成交的熱點區域，占比超過全市成交面積的50%。望京/酒仙橋商圈在本季度成交面積占比為15.2%，東二環商圈成交面積占比為11.7%，上地/北清路商圈成交面積占比為11.1%，CBD商圈成交面積占比為9.6%。
從本季度寫字樓成交面積來看，本季度2,000-4,999平方米的成交面積占比最大，為30.1%；超過5,000平方米的成交面積占比為25.7%，環比上升10.79個百分點；0-999平方米的成交面積占比為22.6%，環比降低3.16個百分點；1,000-1,999平方米的成交面積占比為21.6%，環比降低2.31個百分點。
3.主要成交環比變化分析
從行業成交面積來看，科技互聯網行業成交面積環比上升超9萬平方米；金融、生物醫藥行業本季度成交面積環比上季度均有明顯上升。房產建筑、專業服務、制造業成交面積有所增長，教育培訓行業成交面積呈下降趨勢。
按樓宇等級成交面積(-/+)環比變化
從樓宇等級成交面積來看，各等級寫字樓成交面積對比上季度均有上升，頂級寫字樓變化較小，甲級寫字樓成交面積環比上升超9萬平方米，乙級寫字樓成交面積環比上季度上升超4萬平方米。
按商圈成交面積(-/+)環比變化
從各商圈成交面積來看，東二環、望京/酒仙橋、長安街、金融街、燕莎商圈本季度表現均有上升，上述商圈本季度成交面積環比上季度上升超過1萬平方米；CBD、中關村、麗澤及亞奧商圈成交面積環比上季度有所降低，其中亞奧商圈成交面積環比上季度降低超1萬平方米。
2023年受宏觀經濟環境及市場壓力影響，加之眾多項目在年末加快以低價換取出租率的策略方案，租金延續下行。截至年末，同比去年全市整體租金下行9.84個百分點。
從2023年全年供應量來看，各季度新入市項目均在10萬平方米以上，使得2023年新增供應量成為新冠肺炎疫情以來的最高值，為企業提供了更為豐富的項目選擇。
本年度凈吸納量上半年連續錄得負值，明顯低于市場預期，在市場預期降低租金連續下行的助推下，下半年凈吸納量由負轉正逐漸回暖。短期內市場天平將繼續向租戶方傾斜，預測2024年仍將是企業抄底的良好時機。
從2023年全年空置率來看，同比去年同期全市整體空置率上升4.12個百分點，而眾多科技互聯網、金融行業企業的不斷擴張延緩了空置率上漲的態勢，但預測短期內空置率還會受新項目入市及部分樓宇面積釋放影響進一步上升；預測在中長期隨著租金逐步回歸穩定空置率將由升轉降。
2023年全年投入市場的新增供應量超過了110萬平方米，其中甲級寫字樓占比超過一半以上。截至四季度，多個計劃入市的新項目延后交付，預計2024年全市將會有超過100萬平方米的新增供應入市，將為企業提供更多的選擇機會。在2024-2026年期間，全市主要商圈新增供應量將主要集中在CBD、望京/酒仙橋及亞奧商圈；金融街、中關村、燕莎、麗澤商圈也將有新的寫字樓項目陸續投入市場。
從城市更新項目來看，2023年全年有6個城市更新項目入市，為中關村、金融街、望京/酒仙橋和亞奧寫字樓市場帶來超過23.5萬平方米的新增供應量；預計2024年仍將有7個城市更新項目投入市場。
本季度，凈吸納量環比大幅增高，但在市場大量新增供應的情況下，空置率繼續保持上升。調研顯示，在整體市場需求下行及空置率持續攀升的影響下，各項目方未來預期明顯信心不足，預測短期內北京寫字樓成交租金將繼續降低；從中長期來看，隨著新增供應的逐漸減少及空置面積的逐步去化將增加空置率降低的可能，預測成交租金有望進入企穩狀態。
