2023年第三季度全市整體寫字樓空置率延續(xù)上行，環(huán)比上季度增加0.26個百分點，其中甲級（含頂級）寫字樓空置率環(huán)比上升0.16個百分點。全市整體平均租金降幅顯著，環(huán)比上季度下降4.85個百分點，部分高空置率樓宇積極調(diào)整租賃策略，報價相應下調(diào)。
一、全市租金概況
2023年第三季度一方面受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，租金進一步承壓；另一方面迫于市場壓力及大面積需求減少影響，租金下行明顯，全市整體成交租金為每平方米每月260.28元，環(huán)比上季度降低4.85個百分點。
其中甲級（含頂級）寫字樓成交租金環(huán)比下降5.65個百分點，為每平方米每月314.21元；乙級寫字樓成交租金環(huán)比下降3.07個百分點，錄得每平方米每月197.12元。
二、核心商圈-甲、乙級寫字樓概況
2023年第三季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為-12,751平方米，空置率環(huán)比上升1.29個百分點，錄得17.16%；成交租金環(huán)比上季度下降2.19個百分點為每平方米每月361.16元。除長安街商圈成交租金環(huán)比上季度降幅為0.6個百分點外，其他商圈成交租金跌幅均超過1.0個百分點，金融街、中關(guān)村商圈成交租金降幅分別為4.6%和3.2%。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為-34,988平方米。乙級寫字樓的空置率環(huán)比上季度上升2.87個百分點，錄得18.09%；成交租金降幅顯著，環(huán)比上季度下降4.14個百分點至每平方米每月225.39元。其中金融街、中關(guān)村商圈的成交租金降幅明顯，環(huán)比上季度降幅均超過10個百分點。
三、市場租賃需求分析
1、 行業(yè)分析
2023年第三季度，受市場租金持續(xù)下行影響，全市甲級(含頂級)、乙級寫字樓新租/搬遷需求及成交面積環(huán)比上季度均有小幅上升。
從本季度內(nèi)外資成交面積來看，外資企業(yè)成交面積占比下降1.0個百分點，成交數(shù)量占比下降1.6個百分點。從樓宇等級成交面積來看，當下眾多企業(yè)受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，多采取控本為主的保守租賃策略，故本季度乙級寫字樓成交占比增幅明顯，環(huán)比上升12.9個百分點。
科技互聯(lián)網(wǎng)、金融行業(yè)仍是市場成交的兩大主力，但本季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占比較上季度呈下降趨勢，降低5.7個百分點；聯(lián)合辦公行業(yè)在本季度成交面積占比漲幅較為明顯，環(huán)比上季度上升9.2個百分點，主要源于兩個方面：一是在市場以控本為主的需求下中小企業(yè)更為青睞精裝修交付項目，二是部分長時間空置承壓項目不得不選擇資管公司盡快緩解其空置壓力。2023年第三季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在中關(guān)村及望京/酒仙橋商圈成交面積占比顯著，超過全市的四成；此外，亞奧、上地/北清路等商圈也有該類企業(yè)落位。
CBD、東二環(huán)和麗澤商圈是金融行業(yè)在本季度的主要成交區(qū)域，本季度金融行業(yè)在上述商圈成交面積占比均有明顯增加。聯(lián)合辦公行業(yè)成交面積有顯著上升，其中麗澤、CBD、中關(guān)村商圈占據(jù)了本季度該行業(yè)約九成的成交面積，環(huán)比上季度成交面積上升4萬平方米。
2、 成交量分析
2023年第三季度，亞奧、望京/酒仙橋、CBD、中關(guān)村商圈是本季度成交的熱點區(qū)域，占比超過全市成交面積的50%。亞奧商圈在本季度成交面積占比為17.0%，望京/酒仙橋商圈成交面積占比為14.8%，CBD商圈成交面積占比為12.8%，中關(guān)村商圈成交面積占比為9.4%。
從2023年第三季度寫字樓成交面積來看，本季度2,000-4,999平方米的成交面積占比最大，為30.1%；超過5,000平方米的成交面積占比為25.7%，環(huán)比上季度降低0.09個百分點；0-999平方米的成交面積占比為22.6%，環(huán)比上季度上升1.91個百分點；1,000-1,999平方米的成交面積占比為21.6%，環(huán)比上季度降低2.45個百分點。
3、 主要成交環(huán)比變化分析
按行業(yè)成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023年第三季度，從行業(yè)成交面積來看，聯(lián)合辦公行業(yè)環(huán)比上季度成交面積上升超過4萬平方米；能源化工、文化傳媒行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度均有小幅上升。金融、制造業(yè)、專業(yè)服務、生物醫(yī)藥、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)均有所下降，其中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積環(huán)比下降超3萬平方米。
按樓宇等級成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023年第三季度，從樓宇等級成交面積來看，頂級、乙級寫字樓成交面積環(huán)比上季度有所上升，乙級寫字樓成交面積環(huán)比上季度上升近5萬平方米，甲級寫字樓成交面積環(huán)比上季度下降超過6萬平方米。
按商圈成交面積 (-/+) 環(huán)比變化
2023年第三季度，從各商圈成交面積來看，東二環(huán)、中關(guān)村、麗澤商圈本季度表現(xiàn)均有上升，成交面積環(huán)比上季度均超過1萬平方米；金融街、望京/酒仙橋、長安街及亞奧商圈成交面積環(huán)比上季度有所降低，其中亞奧商圈成交面積環(huán)比上季度降低超3萬平方米。
四、第三季度寫字樓市場總結(jié)
2023年第三季度受宏觀經(jīng)濟環(huán)境及市場壓力影響，市場活躍度低于預期，租金持續(xù)下行。凈吸納量雖由負轉(zhuǎn)正、全市整體寫字樓需求及成交面積有小幅上升，但空置率也因新項目入市而繼續(xù)呈上行態(tài)勢。
2023年底隨著新項目的入市及部分樓宇潛在空置面積的釋放，空置率預計還將繼續(xù)上行。就目前市場情況，多數(shù)樓宇陸續(xù)降低租金報價及成交租金，積極吸引企業(yè)進駐，以在當前市場環(huán)境下減輕高空置率帶來的資金壓力。且本季度乙級寫字樓新租/擴租面積環(huán)比上升12.9個百分點，反映了當下眾多企業(yè)受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，多采取控本為主的保守租賃策略。
五、市場未來展望
2023年第三季度，雖有多個計劃入市的新項目延后，但預計全年仍有總體量超過180萬平方米的新增供應量投放市場，部分現(xiàn)有項目還將陸續(xù)釋放可觀的租賃面積，以推動新租/擴租需求的落地。第三季度，空置率仍保持上升態(tài)勢，預測短期內(nèi)北京寫字樓成交租金將繼續(xù)降低；從中長期來看，空置面積逐步被去化將增加空置率降低的可能，而成交租金預測將有所回升。
*2023年第三季度對北京寫字樓現(xiàn)有存量進行修訂調(diào)整，增加部分商圈樓宇。
在2023-2026年，全市主要商圈新增供應量主要集中在CBD、望京/酒仙橋與亞奧商圈。金融街、中關(guān)村、麗澤、燕莎商圈也將有新的寫字樓項目陸續(xù)投入市場。雖有部分項目受市場壓力暫緩入市，但預計2023年底，仍有部分新增項目和多個城市更新項目計劃投入市場，為在當下買方市場進行樓宇品質(zhì)升級、降本增效的企業(yè)提供了更多的選擇。
