本季度兩個新入市項目分別位于望京 / 酒仙橋、崇廣大街商圈，為該商圈內企業帶來新的選擇，預計 2023 年下半年還將會有新增供應項目入市。
2023年第二季度全市整體寫字樓空置率繼續呈上升趨勢，環比上季度增加 0.71 個百分點，其中全市甲級（含頂級）寫字樓空置率環比上升 0.87 個百分點。全市整體平均租金持續降低，環比上季度下降 1.53 個百分點，部分高空置率樓宇成交租金繼續下行。
一、全市租金概況
本季度一方面受整體市場需求量減少影響，租金進一步承壓；另一方面持續有企業退租或縮減租賃面積，租金繼續呈下行態勢，全市整體成交租金為每平方米每月273.55元，環比上季度降低1.53個百分點。
其中甲級（含頂級）寫字樓成交租金環比下降1.83個百分點，為每平方米每月 333.04 元；乙級寫字樓成交租金環比下降 0.94 個百分點，錄得每平方米每月 203.37 元。
二、核心商圈-甲、乙級寫字樓概括
2023年第二季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為 -19,438 平方米，空置率環比上升 0.23 個百分點，錄得 15.86% ；成交租金環比上季度下降 1.24 個百分點為每平方米每月 369.24 元。除麗澤商圈成交租金環比上季度有 0.6 個百分點的上升，其他商圈成交租金均有不同程度的下跌，長安街、中關村商圈成交租金降幅分別為 4.4% 和 3.1% 。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為6,510 平方米。乙級寫字樓的空置率環比上季度上升 0.79 個百分點，錄得 15.22% ；成交租金仍呈下行趨勢，環比上季度下降 0.93 個百分點至每平方米每月 235.13 元。其中 CBD 、金融街、亞奧商圈的成交租金降幅相對明顯，環比上季度降幅均超過 1.0 個百分點。
三、市場租賃需求分析
1、 行業分析
2023年第二季度北京寫字樓市場受后疫情及國內宏觀經濟因素的影響，新租 / 搬遷需求環比上季度有所減少，仍陸續有企業退租或縮減面積情況發生，伴隨著新樓宇的入市，凈吸納量環比上季度有明顯降低。
2023 年第二季度外資企業成交面積上升 0.2 個百分點，成交數量占比上升 0.3 個百分點。本季度有眾多企業擇機搬遷，乙級寫字樓成交占比增幅明顯，環比上升 11.6 個百分點，反映了在當前寫字樓市場及經濟大環境趨勢下，更多企業選擇保守的控本策略。
科技互聯網、金融、專業服務行業仍是市場成交的主要來源，金融行業成交面積占比下降明顯，降低15.3個百分點，科技互聯網行業成交面積占比上升顯著，環比上升 7.1個百分點 。
2023年第二季度科技互聯網行業在亞奧及望京 / 酒仙橋商圈成交面積占比顯著，超過全市的五成，中關村、上地 / 北清路等商圈也有該類企業落位。
金融行業在CBD 、長安街、崇廣大街和東二環商圈均有落位，本季度金融行業在長安街商圈成交面積占比明顯增加。 CBD 及長安街商圈良好的樓宇品質吸引了本季度五成的專業服務類企業進駐 。
2、 成交量分析
2023年第二季度，亞奧、望京 / 酒仙橋、 CBD 、中關村商圈是本季度成交的熱點區域，占比超過全市成交面積的 50% 。亞奧商圈在本季度成交面積占比為 17.0% ，望京 / 酒仙橋商圈成交面積占比為 14.6% ， CBD 商圈成交面積占比為 12.7% ，中關村商圈成交面積占比為 9.3% 。
從2023 年第二季度寫字樓成交面積來看，本季度 2,000-4,999 平方米的成交面積占比最大，為 29.3% ；超過 5,000 平方米的成交面積占比為 28.2% ，環比上季度降低 15.7 個百分點，其他各類成交面積占比均有一定程度上升。
3、 主要成交環比變化分析
按行業成交面積 (-/+) 環比變化
2023 年第二季度，從行業成交面積來看，生物醫藥行業環比上季度成交面積上升超過 1 萬平方米；金融行業本季度成交面積環比上季度下降超過 12 萬平方米，成交數量占比降幅為 7.2 個百分點；科技互聯網、制造業、專業服務等其他主要行業成交面積均有下降。
按樓宇等級成交面積 (-/+) 環比變化
2023 年第二季度，從樓宇等級成交面積來看，本季度各等級樓宇成交面積環比上季度均有所下降，其中甲級寫字樓成交面積下降超過 16 萬平方米。
按商圈成交面積 (-/+) 環比變化
2023年第二季度，從各商圈成交面積來看，亞奧商圈本季度表現活躍，成交面積增長超 5 萬平方米； CBD 商圈本季度成交面積下降明顯，約 6 萬平方米；除長安街、燕莎商圈外，其他商圈成交面積環比上季度均呈現不同程度降低。
四、第二季度寫字樓市場總結
2023年第二季度受整體市場受整體市場壓力及租金下行影響，凈吸納量雖有所回升，但仍錄得負值。空置率也因新項目入市及部分企業退租、縮減面積而繼續呈上行態勢。
2023 年下半年空置率預計還將繼續上行，本季度乙級寫字樓新租 / 擴租面積環比上升 11.6 個百分點，反映了在當前寫字樓市場及經濟大環境趨勢下，更多企業選擇了保守的控本策略。對于現有空置面積較大開發商而言，為應對高空置率帶來的壓力，可積極調整租賃策略，穩定現有租戶或吸引更多外部企業入駐。
五、市場未來展望
2023年上半年，多個計劃入市的新項目雖有延后，但預計全年仍有總體量超過 180 萬平方米的新增體量投放市場，部分現有項目也將陸續釋放可觀的租賃面積，推進新租 / 擴租需求的落地。第二季度，空置率仍保持上升態勢，預測短期內北京寫字樓成交租金將繼續降低；從中長期來看，空置面積逐步被去化將增加空置率降低的可能，而成交租金預測將有所回升。
在2023-2026年，全市主要商圈新增供應量主要集中在 CBD 、望京 / 酒仙橋與亞奧商圈。金融街、中關村、麗澤和東二環商圈也將有新的寫字樓項目陸續投入市場。 下半年，除了部分新增項目集中入市，核心商圈亦有多個城市更新項目計劃投入市場，給計劃進駐該商圈的企業提供了更多的選擇。
