2022年第四季度，全市整體凈吸納量連續三個季度錄得負值，凈吸納量環比上升69,800平方米，甲級（含頂級）、乙級寫字樓凈吸納量均呈現不同程度上升，需求量有所回暖。受全市核心商圈甲級（含頂級）寫字樓空置面積增加影響，全市整體寫字樓空置率環比上升0.26個百分點。本季度全市（含頂級、甲級、乙級）成交租金未能止住收窄態勢，已連續四個季度下行，環比第三季度下降0.6個百分點，降至每平方米每月278.85元。回暖需逐步復蘇，空置率上行壓力依然存在，預測短期內租金仍未探底。
2022年第四季度全市整體存量有所增加，在連續兩個季度無新增供應量之后，本季度長安街、通州商圈迎來2個甲級寫字樓項目入市，為市場帶來約120,900平方米的新增供應。在疫情壓力的影響下，部分計劃于2022年交付的樓宇不得不延后入市，2023年將有望迎來新一波供應量的高峰。
北京寫字樓四季度市場總覽
2022年第四季度全市整體寫字樓市場需求量有所回暖，但受疫情的持續影響，全市整體市場活躍度成交量依然錄得負值，全市整體寫字樓凈吸納量為-2,929平方米，其中甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為-15,377平方米，乙級寫字樓凈吸納量為12,448平方米，但全市整體寫字樓凈吸納量環比上季度上升69,800平方米。
本季度全市整體空置率未能止住上行壓力，空置率環比第三季度上升0.26個百分點至14.64%，其中甲級（含頂級）寫字樓空置率為16.05%，環比上升0.59個百分點，乙級寫字樓的空置率為12.97%，環比第三季度下降0.14個百分點。乙級寫字樓空置面積去化明顯增加，企業控制成本意愿凸顯。
本季度全市整體（含頂級、甲級、乙級）成交租金未能止住收窄態勢，受疫情沖擊及宏觀經濟環境影響，已連續四個季度下行，市場承壓明顯，持續下行凸顯市場信心不足，全市整體租金最終錄得每平方米每月278.85元，環比下降0.6個百分點，其中甲級寫字樓為每平方米每月340.42元，環比下降0.57個百分點；乙級寫字樓為每平方米每月206.45元，環比下降0.8個百分點。
2022年第四季度全市整體存量有所增加，連續兩個季度無新增供應量之后，本季度迎來2個甲級寫字樓項目入市，分別為長安街商圈的王府77項目，以及通州商圈的新光大中心A5項目。兩個新項目的入市共為市場帶來約120,900平方米的新增供應量。
核心商圈·甲乙級寫字樓概況
2022年第四季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為-21,735平方米，空置率環比上升0.9個百分點至14.01%，租金環比第三季度下降0.43個百分點為每平方米每月375.32元。除金融街商圈租金環比第三季度無變化，其他商圈均有不同程度的下跌，其中空置率較高的亞奧、望京酒仙橋及麗澤商圈降幅明顯，租金環比第三季度下跌0.7至0.9個百分點。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為7,677平方米。空置率環比第三季度小幅度下降0.14個百分點至12.35%。租金仍呈現明顯的下降趨勢，環比第三季度降低0.92個百分點至每平方米每月239.2元。除麗澤、東二環及燕莎商圈的乙級寫字樓租金相對穩定外，降幅明顯的商圈分別為亞奧、金融街、CBD、望京酒仙橋。亞奧、金融街商圈租金環比下降2.1和2.0個百分點；CBD和望京酒仙橋商圈租金環比下降1.3和1.0個百分點。
從市場租賃需求分析
1、從內外資/行業/樓宇等級角度分析
2022年第四季度，受疫情等宏觀因素的影響，新租需求收縮明顯，陸續有企業退租或縮減面積情況發生，雖凈吸納量環比上季度有所回升，但未能止住市場空置率上升壓力。本季度外資企業成交面積下降2.3個百分點，成交數量占比上升9.3個百分點。
科技、金融、專業服務行業仍是市場成交的主要來源，科技行業成交面積環比第三季度占比上升11.6個百分點，占據成交面積首位。金融行業成交面積占比下降明顯，環比第三季度降低9.8個百分點。
從樓宇等級成交面積環比變化來看，隨著部分企業為實現降本增效，本季度市場收縮成本需求漲勢明顯，由甲級寫字樓搬遷至乙級寫字樓需求有明顯增加，乙級寫字樓成交增速強勁，乙級寫字樓成交面積環比上升21.2個百分點，成交面積占比已超過甲級寫字樓，甲級寫字樓成交數量環比第三季度下降19.7個百分點。
本季度頂級、甲級寫字樓成交面積環比上季度均有所降低；其中甲級寫字樓成交面積降幅超過16萬平方米，乙級寫字樓成交面積逆勢增長。
從行業成交面積環比變化來看，科技、金融行業本季度成交面積環比上季度降低共超9萬平方米，成交數量降幅分別為34.78%和30.43%，表現較為低迷；僅能源化工及聯合辦公行業成交面積環比上季度有所上升。
2022年第四季度科技行業在中關村、望京酒仙橋商圈成交面積占比顯著，占比超過全市的五成，亞奧、燕莎等商圈也有該類企業落位。
金融行業依舊將金融街、CBD商圈作為其主要選擇區域，除此，第四季度在中關村商圈成交面積有明顯增加，環比上升18.3個百分點。
CBD及麗澤商圈良好的樓宇品質吸引了本季度六成的專業服務類企業進駐，麗澤商圈作為新興商圈，已經成為眾多專業服務類企業提升形象、降本增效的優選商圈。
2、從成交商圈角度分析
從各主要商圈成交面積環比變化來看，望京酒仙橋、長安街、亞奧商圈本季度成交面積有所增長，其他商圈成交面積環比上季度均呈現不同程度降低，其中CBD商圈降幅最為顯著。
2022年第四季度的成交面積占比較高的商圈分別為中關村、望京酒仙橋及CBD。中關村商圈在本季度成交面積占比為全市寫字樓成交總面積的20.1%，望京酒仙橋商圈成交占比為16.7%，CBD商圈成交占比為14%。
中關村商圈在第四季度超六成的簽約來源為同商圈內企業，部分位于上地北清路商圈的企業也擇機搬遷至中關村商圈。2023年也將有眾多新樓宇入市會為中關村商圈帶來更多的搬遷選擇，預測租金將會進一步呈現下降趨勢。
望京酒仙橋商圈在第四季度有47%的成交面積(大于1,000平方米)由本商圈內企業去化。望京酒仙橋商圈本季度成交仍以科技類企業為主，成交面積超過本季度的七成，環比上季度成交面積上升1.1個百分點。
CBD商圈在第四季度新租及擴租需求(大于1,000平方米)當中54%為商圈內企業，分別有23%的企業來自于金融街和燕莎商圈。金融、專業服務行業是CBD商圈成交兩大主力，成交面積之和超整體商圈的四成。
2022年
寫字樓市場總結
2022年寫字樓租賃市場受疫情影響，本年度市場活躍度持續呈現走低態勢，2022年計劃入市的部分寫字樓項目延期交付，致使2022年第二、第三季度市場無新增供應量，為2015年以來同期新增供應量的最低值。
2022年北京寫字樓市場整體吸納量受到市場活躍度的影響，持續呈現下降趨勢，各商圈均有企業陸續退租，在2022年連續兩次受到疫情的重創，需求量收縮明顯，導致空置率進一步上升，租金在今年持續承壓呈現連續下降趨勢，同比去年全市整體租金下行3.27個百分點。
從行業角度分析2022年因疫情持續承壓的大環境下，科技、金融、專業服務行業始終是市場成交的主要來源，科技行業在中關村商圈較為活躍且成交面積占比最大，同時在望京酒仙橋及亞奧商圈也是科技行業活躍的目標區域。金融行業依舊以金融街商圈為主，隨著麗澤新興商圈的逐漸成熟，其良好的樓宇品質、超高的性價比及極具競爭力的政策支持，陸續吸引了眾多金融企業入駐，同時也成為企業的優選商圈。
未來市場展望
因2022年部分寫字樓項目受疫情影響延期交付，隨著2023年的到來北京寫字樓市場將迎來多個優質項目入市，隨之將迎來供應小高峰，預計全市寫字樓市場將有近170萬平方米的新增體量投放市場。而眾多現有項目也將面臨空置率持續上升的壓力，整體市場將更加導向租戶方，預測2023年又將是企業一次抄底的機會。
2022年四季度末，隨著疫情防控政策優化調整后，復工復產秩序逐漸步入正軌，北京政府有望陸續出臺更多的產業發展和扶持政策，將有助于北京寫字樓市場在2023年逐步復蘇回暖，市場預期信心也將增強。但隨著2022年延期交付的新寫字樓項目陸續投入市場，全市空置率上行壓力依然存在，預測短期內租金探底仍未結束，依然呈現緩慢下行趨勢。
在未來五年中，北京主要商圈新增供應量將接近336萬平方米，其中CBD商圈新增體量為1,675,346平方米，約為主要商圈新增供應量的50%，望京酒仙橋商圈新增體量為644,584平方米，占到主要商圈新增供應量的19%，除長安街商圈外，其他商圈均有一定體量的未來供應。
在2023年至2024年，除大量標準寫字樓產品項目集中入市外，還將有多個城市更新項目投入市場，就森裕咨詢統計數據顯示（見上表），未來2年將有超過46萬平方米的城市更新項目入市，分別集中在望京酒仙橋、亞奧、長安街、中關村、金融街以及麗澤等商圈，這也將為企業帶來更多產品選擇的空間。
