2022年第三季度全市整體凈吸納量同比二季度依舊呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，并且降幅更為明顯，環(huán)比上季度減少72,729平方米；全市整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.88個(gè)百分點(diǎn)，且第三季度暫無(wú)新增供應(yīng)，受新項(xiàng)目延期交付影響，2022年前三季度新增供應(yīng)量為2015年以來(lái)的同期新增供應(yīng)量的最低值。2022年第三季度全市核心商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升1.05個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)季度呈現(xiàn)下降走勢(shì)，凈吸納量持續(xù)走低。在上述背景下，第三季度核心商圈整體平均成交租金環(huán)比降低1.06個(gè)百分點(diǎn)，除麗澤商圈外核心商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓成交價(jià)格均有降低，其中望京/酒仙橋降幅最為明顯。核心商圈乙級(jí)寫(xiě)字樓租金當(dāng)中，長(zhǎng)安街、金融街、中關(guān)村等商圈相對(duì)穩(wěn)定，其他商圈同甲級(jí)寫(xiě)字樓租金均有不同程度降低。
2022年第三季度
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)概括
2022年第三季度全市整體寫(xiě)字樓凈吸納量受部分樓宇租戶(hù)退租影響進(jìn)一步下降，連續(xù)兩個(gè)季度錄得負(fù)值，全市整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)活躍度持續(xù)走低。本季度部分計(jì)劃入市樓宇交付時(shí)間有所延期，預(yù)計(jì)2022年第四季度將有新樓宇陸續(xù)交付為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)注入新的活力。
2022年第三季度全市整體寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步上升，全市寫(xiě)字樓空置率為14.38%，環(huán)比第二季度上升0.88個(gè)百分點(diǎn)。成交租金進(jìn)一步承壓，環(huán)比第二季度租金下降1.06個(gè)百分點(diǎn)至每平米每月280.53元。因部分計(jì)劃入市樓宇交付時(shí)間有所延期，2022年全年預(yù)計(jì)供應(yīng)量有所降低。但預(yù)測(cè)隨著第四季度部分新增供應(yīng)項(xiàng)目陸續(xù)交付，會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)量的上升并會(huì)進(jìn)一步提高全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率，預(yù)計(jì)成交租金將繼續(xù)呈下降的趨勢(shì)。
2022年第三季度核心商圈整體甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓凈吸納量為-88,704平方米，且本季度暫無(wú)新增供應(yīng)。空置率環(huán)比上升1.05個(gè)百分點(diǎn)，其中望京/酒仙橋及燕莎商圈空置率上升較為明顯，分別為2.1%、3.1%。租金環(huán)比上季度下降0.68個(gè)百分點(diǎn)為每平方米平每月376.93元。其中望京/酒仙橋商圈租金環(huán)比上季度下降2.4個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)安街商圈租金環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，上述商圈甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓的租金下行趨勢(shì)較為明顯。
本季度核心商圈整體乙級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為11,403平方米。空置率受部分樓宇租戶(hù)退租影響，上升0.92個(gè)百分點(diǎn)至12.49%。租金呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，環(huán)比上季度降低0.6個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月241.43元。其中長(zhǎng)安街、金融街、中關(guān)村商圈租金環(huán)比上季度無(wú)變化，其他商圈乙級(jí)寫(xiě)字樓環(huán)比上季度租金均有不同程度的下降。
從市場(chǎng)租賃需求分析
1、從行業(yè)角度分析
2022年第三季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)，受宏觀環(huán)境及多方面因素影響，致使企業(yè)退租情況持續(xù)，凈吸納量扔保持下降趨勢(shì)。第三季度外資企業(yè)成交面積上升4個(gè)百分點(diǎn)，成交數(shù)量占比保持平穩(wěn)。科技、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)仍是本季度市場(chǎng)成交的主要來(lái)源；科技行業(yè)成交占比環(huán)比上季度上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，金融行業(yè)成交面積占比環(huán)比上季度有所下降。乙級(jí)寫(xiě)字樓成交面積環(huán)比上季度上升9.9個(gè)百分點(diǎn)，部分企業(yè)由核心商圈甲級(jí)寫(xiě)字樓搬遷至乙級(jí)寫(xiě)字樓從而實(shí)現(xiàn)成本的節(jié)省；但甲級(jí)寫(xiě)字樓依然是多數(shù)企業(yè)作為長(zhǎng)期職場(chǎng)的選址方向，甲級(jí)寫(xiě)字樓成交數(shù)量環(huán)比上季度上升22.5個(gè)百分點(diǎn)。
第三季度科技行業(yè)主要在中關(guān)村商圈較為活躍且成交面積占比最大，同時(shí)望京/酒仙橋、東二環(huán)、CBD商圈也是科技行業(yè)的目標(biāo)區(qū)域；中關(guān)村及望京/酒仙橋商圈成交面積科技類(lèi)企業(yè)占比超過(guò)全市的40%。本季度互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)仍在中關(guān)村及望京/酒仙橋商圈成交較為活躍，但互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)由望京/酒仙橋、中關(guān)村商圈退租導(dǎo)致上述商圈空置率有所提高。
本季度金融行業(yè)在目前市場(chǎng)環(huán)境下大面積新租、擴(kuò)租，需求同樣顯著，成交以CBD和金融街商圈為主，麗澤、東二環(huán)商圈同樣也吸納了部分基金、證券、保險(xiǎn)和銀行等企業(yè)。專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)成交比例有所回升，環(huán)比第二季度上升1個(gè)百分點(diǎn)。專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)本季度在麗澤商圈成交較為活躍，麗澤商圈以其良好的樓宇品質(zhì)吸引了本季度30%的專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)的進(jìn)駐，是作為金融街、中關(guān)村等區(qū)域企業(yè)降本增效的優(yōu)選商圈；CBD、金融街商圈作為傳統(tǒng)的行業(yè)聚集區(qū)域，同樣是律所、咨詢(xún)顧問(wèn)等企業(yè)選址入駐的主要考量。
從第三季度各行業(yè)成交面積來(lái)看，科技、金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度增長(zhǎng)共超13萬(wàn)平方米，成交數(shù)量漲幅分別為42%、11%和9%，表現(xiàn)較為活躍；文化傳媒行業(yè)成交面積環(huán)比上季度有所降低。
2、從主要商圈成交占比分析
本季度從各商圈成交面積來(lái)看，中關(guān)村、東二環(huán)本季度成交面積超過(guò)2萬(wàn)平方米，且燕莎、金融街、CBD商圈新租/擴(kuò)租需求均有所增長(zhǎng)；長(zhǎng)安街、望京/酒仙橋、亞奧商圈成交面積環(huán)比上季度有所降低，其中亞奧商圈降幅最為顯著。
3、從樓宇等級(jí)成交面積分析
從樓宇等級(jí)成交面積來(lái)看，本季度各類(lèi)型樓宇成交面積均有所增長(zhǎng)，其中甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓成交面積超過(guò)16萬(wàn)平方米，且漲幅相對(duì)均衡，頂級(jí)寫(xiě)字樓成交面積較為穩(wěn)定。
本季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體凈吸納量受市場(chǎng)活躍度降低的影響，持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，各商圈均有企業(yè)陸續(xù)退租，導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升，同時(shí)租金有所降低，而當(dāng)下寫(xiě)字樓市場(chǎng)不僅提供比以往更多樣的搬遷項(xiàng)目選擇，對(duì)于企業(yè)而言也是改善辦公環(huán)境、提高樓宇品質(zhì)的良好機(jī)遇。
2023年全年預(yù)計(jì)將有超過(guò)160萬(wàn)平方米體量的新增項(xiàng)目入市，雖部分樓宇受到多方面因素的影響延遲交付，但2022年第四季度預(yù)計(jì)仍將有超過(guò)27萬(wàn)平方米的供應(yīng)量為在接下來(lái)有搬遷及擴(kuò)張需求的企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇。預(yù)測(cè)第四季度租金仍有降低的可能，同時(shí)空置率還將有所提高。
