中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行，繼12月9日的中央政治局會(huì)議后，再度提出“穩(wěn)住樓市股市”。會(huì)議還指出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。
01 深入把握穩(wěn)住樓市的總體要求
02 明確房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)的歷史使命
此次房地產(chǎn)的相關(guān)工作，被納入到“有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的范疇。 政策明確，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。 這充分說明在防風(fēng)險(xiǎn)和促穩(wěn)定方面，房地產(chǎn)相關(guān)工作具有重要性、迫切性和歷史使命性。相比2024年對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)的判斷，當(dāng)前地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的提法已刪除，但房地產(chǎn)和中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的提法還保留，同時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)表述較多，這說明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然被列為2025年風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)領(lǐng)域。
需要格外注意的是， 當(dāng)前已連續(xù)三年把房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)工作列為中央經(jīng)濟(jì)工作的會(huì)議議題。 其中2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，提及了房地產(chǎn)。2023年明確持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，提及了房地產(chǎn)等三大領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，再次提及房地產(chǎn)。 從最近三年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述來看，主題非常鮮明，即防范風(fēng)險(xiǎn)要高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題。“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”是2025年房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵詞。
03 落實(shí)好嚴(yán)控增量優(yōu)化存量工作
具體來看，此次涉及多種類型土地和房屋的庫存去化。
（1）此次明確合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。目前各地已經(jīng)在供地方面有了新的轉(zhuǎn)向，更強(qiáng)調(diào)和房企購地意向進(jìn)行緊密對(duì)接。從2024年四季度供地情況來看，主要側(cè)重在對(duì)優(yōu)質(zhì)和好地段土地的供應(yīng)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)取消限價(jià)、取消配建、取消現(xiàn)房銷售等約束。從這個(gè)角度看，2025年土地供應(yīng)將堅(jiān)持“控量提質(zhì)”的導(dǎo)向。
（2）此次明確盤活存量用地和商辦用地，也就意味著后續(xù)各類金融財(cái)政資源會(huì)加快導(dǎo)入。從土地屬性來看，將包括住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地和工業(yè)用地等類型；從土地閑置的原因看，主要包括無力開發(fā)、無意開發(fā)等類型。需要把握的一個(gè)重點(diǎn)方向是，對(duì)此類土地的盤活，將很大程度上通過政府相關(guān)資金介入，尤其是存量土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債資金。其功能在于，可以大批量、高效率地為房企消化存量土地發(fā)揮積極作用，也是房企2025年要重點(diǎn)把握的工作方向。
（3）推進(jìn)處置存量商品房工作。這項(xiàng)工作在2024年各地已經(jīng)積極推進(jìn)，主要體現(xiàn)在“以購代建”的系列工作之中。從目前各地推進(jìn)的情況看，各地發(fā)放了保障房再貸款資金，進(jìn)而鼓勵(lì)各地國企收購現(xiàn)房庫存商品房，并將其改造為保障性租賃住房或配售型保障房等。此類操作對(duì)于房企去庫存、增加保障房房源供給都具有積極的作用。
04 把握房地產(chǎn)發(fā)展新模式的邏輯
此次政策明確，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式是當(dāng)前非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容，其具有非常清晰和科學(xué)的演變邏輯。更是在“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”過程中要積極把握的方向。觀察歷次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，可以看出用詞和表述有新變化。 其中，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“探索”，即探索新的發(fā)展模式；2022年則強(qiáng)調(diào)“過渡”，即推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；2023年強(qiáng)調(diào)“加快”，即加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；到了2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)”。從用詞表述上看，在房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整和改革大潮中，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的定位更加精準(zhǔn)、路徑更加清晰、方向更加明確。 這也就意味著，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”已提了4年，每一年都有豐富的理論成果和創(chuàng)新模式，也真正把握了房地產(chǎn)發(fā)展新模式的客觀規(guī)律。各地要特別重視房地產(chǎn)發(fā)展新模式的相關(guān)工作部署，用心把握用詞的重心變化，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建立，尤其是要對(duì)2025年一些重要基礎(chǔ)性制度和政策進(jìn)行較大力度的優(yōu)化、調(diào)整或制定。
