大宗交易的方式有資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兩種。
顧名思義，資產(chǎn)交易就是收購方直接收購轉(zhuǎn)讓方持有的在建工程或者房屋資產(chǎn)的所有權(quán)，交易完成后，資產(chǎn)的權(quán)屬發(fā)生變更。
股權(quán)交易就是收購方直接收購轉(zhuǎn)讓方持有的項目公司股權(quán)，股權(quán)交易完成后，資產(chǎn)的權(quán)屬仍為該項目公司，是該項目公司的股東發(fā)生了改變。那么二者之間有哪些區(qū)別呢？
01-資產(chǎn)交易
交易實質(zhì)：資產(chǎn)交易
轉(zhuǎn)讓客體：資產(chǎn)。所謂資產(chǎn)是指企業(yè)（包括公司，但不限于此）擁有的或控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括機器設備、先進、土地使用權(quán)、無形資產(chǎn)等
交易主體：資產(chǎn)的所有者是公司
法律：只包括企業(yè)的固定資產(chǎn)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、專有技術、經(jīng)營許可、營銷網(wǎng)點等
財務、會計和稅務：交易價格與賬面價值的差額所形成的凈收益或凈損失計入應納稅所得額，征收所得稅
交易方式：房管局
02-股權(quán)交易
轉(zhuǎn)讓客體：股權(quán)。轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括了股東權(quán)、股東的地位或資格以及依據(jù)股東身份而依法享有的權(quán)利
交易主體：資股東的所有者是股東
法律：整體收購。所有產(chǎn)權(quán)和有關契約的權(quán)利、責任共同轉(zhuǎn)讓
財務、會計和稅務：可享受原來的累計虧損，沖減利潤，減少限期所得稅支出
交易方式：聯(lián)交所
03-“資產(chǎn)收購”和“股權(quán)收購” 具體有何區(qū)別？
股權(quán)收購是從股東手上購買目標公司股東出資權(quán)利的一種收購方式。它通過購買目標公司股東的股權(quán)或股份（有限責任公司為股權(quán)，股份有限公司為股份）的方式進行，繼而達到控制目標公司的目的。
資產(chǎn)收購則是收購者以支付有償對價直接取得目標公司資產(chǎn)所有權(quán)的一種收購方式。通過資產(chǎn)收購的方式，投資者可以最為快捷、便利的方式直接取得選中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時又可以與目標公司劃清關系。
2、交易主體不同
資產(chǎn)收購的主體是作為買賣雙方的兩家公司，即收購方和目標公司（即資產(chǎn)所有權(quán)人）。
股權(quán)收購的主體是收購方和目標公司的股東。資產(chǎn)收購的簽約主體是目標公司與收購方，股權(quán)收購的簽約主體是目標公司的股東和收購方。
3、收購標的不同
資產(chǎn)收購的標的是資產(chǎn)的所有權(quán)，出售的資產(chǎn)可以是目標公司的全部資產(chǎn)，也可以是經(jīng)過選擇的特定資產(chǎn)，且不包括該公司的負債，與公司的債權(quán)債務不發(fā)生任何關系，收購價格一般僅取決于資產(chǎn)的市場價值。
股權(quán)收購的標的是目標公司的投資者的股權(quán)，可以是部分股權(quán)也可以是全部股權(quán)。而影響收購價格的因素則很多，包括目標公司的資產(chǎn)價值、債權(quán)債務數(shù)額及或有負債。
資產(chǎn)收購時用于支付收購款的通常是貨幣。股權(quán)收購的支付手段除了貨幣外，還有很多種，比如：股權(quán)、實物資產(chǎn)、經(jīng)營管理權(quán)等。
5、收購受益人不同
資產(chǎn)收購后，資產(chǎn)的所有權(quán)與目標公司分離，收購款進入目標公司成為公司的收入，但股東不能直接從資產(chǎn)出售行為中直接受益。
股權(quán)收購后，資產(chǎn)仍留在目標公司，股東直接取得收購款后，股東與目標公司分離，失去對目標公司控制權(quán)。
6、變更方式不同
股權(quán)收購因為股東變動須在相應的工商行政管理部門辦理變更手續(xù)。
資產(chǎn)收購一般不需要辦理工商變更手續(xù)，如果收購的資產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，需要到房產(chǎn)部門辦理過戶。
7、承擔債務不同
股權(quán)收購后，股東應按股權(quán)比例承擔相應比例的債務。
而資產(chǎn)收購后目標公司的原有債務仍由其目標公司承擔。
04-收購寫字樓如何估值定價？
我國不動產(chǎn)估值常見的方法包括收益法、比較法和成本法，具體如下所示：
1、收益法
收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。
適用范圍：收益法適用于經(jīng)營性且有穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。
主要步驟：
A. 選擇具體估價方法；
B. 測算收益期或持有期；
C. 測算未來收益；
D. 確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；
E. 計算收益價值。
2、比較法
比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)期間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。
適用范圍：比較法僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。
主要步驟：
A. 搜集交易實例；
B. 選取可比實例；
C. 建立比較基礎；
D. 進行交易情況修正；
E. 進行市場狀況調(diào)整；
F. 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；
G. 計算比較價值。
3、成本法
成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以不動產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。
適用范圍：只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的不動產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓等公益性不動產(chǎn)。在不動產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價；
主要步驟：
A. 選擇具體估價路徑；
B. 測算重置成本或重建成本；
C. 測算折舊；
D. 計算成本價值。
05-交易寫字樓相關稅費
進行寫字樓的買賣與其他平臺住房的買賣是有一定區(qū)別的。因為房屋的性質(zhì)是不同的，在進行寫字樓的買賣時，需要交納的稅費和普通住宅是不一樣的。
賣方應交稅費增值稅：
評估總價的10％營業(yè)稅、評估總價與原總價差額的5％城市建設維護稅、營業(yè)稅的7％附加稅、營業(yè)稅的3％地方附加稅、營業(yè)稅的2％個人所得稅、評估總價的1.5％印花稅、評估總價的0.05％交易服務費、面積＊3公證費、評估價格*0.3％。
買方應交稅費契稅：
評估總價的3％印花稅、評估總價的0.05％交易服務費、面積*3貼花、每本5元登記費、每本50元公證費、評估價格*0.3％。
（以上稅費計算以國土局實際稅單及合約為準）
寫字樓購買之后一般會自用或者出租，這個階段需要繳納房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、增值稅、附加費、土地使用稅等費用。
1、企業(yè)自用：
個人購買的寫字樓，無法以個人名義自用，需出租給自家企業(yè)用于經(jīng)營；企業(yè)購買的寫字樓，如果自用，需繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅等費用。
①房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×(1-10%~30%)×1.2%
②土地使用稅：實際占用的土地面積×適用稅額
以個人名義將購買的寫字樓對外出租，需交納增值稅、附加稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等費用。
①增值稅： 5%
自然人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。
教育費附加＝增值稅×3%
地方教育附加＝增值稅×2%……
③個人所得稅：（租金收入-稅費-修繕費用）×（1-20%）×20%
3、企業(yè)出租
以企業(yè)名義將購買的寫字樓對外出租，需交納增值稅、附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等費用。
①增值稅：9%或5%
一般納稅人出租不動產(chǎn)，增值稅適用稅率為9%，簡易計稅征收率為5%；
