十四屆全國人大二次會議于3月11日下午3時正式閉幕，全國政協十四屆二次會議于3月10日下午正式閉幕。相關新動態和國家戰略發展相關訊息陸續釋出，其中有不少與房地產、制造業、人工智能、高新技術發展扶持政策相關訊息，讓我們看看兩會都有哪些與房地產息息相關的內容呢？
聚焦兩會-2023年工作回顧
1.國內生產總值超過 126萬億 元，增長 5.2% 。
2.城鎮新增就業 1,244萬 人，城鎮調查失業率平均為 5.2% 。居民消費價格上漲 0.2% 。
3.糧食產量 1.39萬億 斤，再創歷史新高。
4.國產大飛機C919投入商業運營，國產大型郵輪成功建造，新能源汽車產銷量占全球比重超過 60% 。
5.可再生能源發電裝機規模歷史性超過火電，全年新增裝機超過全球一半。
6.居民人均可支配收入增長 6.1% ，脫貧地區農村居民收入增長 8.4% 。
7.提高“一老一小”個人所得稅專項附加扣除標準， 6,600多萬 納稅人受益。
8.全年新增稅費優惠超過 2.2萬億 元。
9.電動汽車、鋰電池、光伏產品“新三樣”出口增長近 30% 。
聚焦兩會-2024年發展主要預期指標
1.國內生產總值增長 5% 左右。
2.城鎮新增就業 1,200萬 人以上，城鎮調查失業率 5.5% 左右。
3.居民消費價格漲幅 3% 左右，居民收入增長與經濟增長同步。
5.國際收支保持基本平衡。
6.糧食產量 1.3萬億 斤以上。
7.單位國內生產總值能耗降低 2.5% 左右，生態環境質量持續改善。
【2024政府工作任務】
1.大力推進現代化產業體系建設，加快發展新質生產力。
2.深入實施科教興國戰略，強化高質量發展的基礎支撐。
3.著力擴大國內需求，推動經濟實現良性循環。
4.堅定不移深化改革，增強發展內生動力。
5.擴大高水平對外開放，促進互利共贏。
6.更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險。
7.堅持不懈抓好“三農”工作，扎實推進鄉村全面振興。
8.推動城鄉融合區域協調發展，大力優化經濟布局。
9.加強生態文明建設，推進綠色低碳發展。
10.切實保障和改善民生加強和創新社會治理。
房地產事關經濟增長、風險防范和民生福祉，是大家關注的重點和熱點。關于房地產的定調，政府工作報告延續了去年底中央經濟工作會議基調，聚焦在標本兼治化解房地產風險，積極向發展新模式轉型過渡。
標本兼治化解房地產風險
2024年政府工作報告關于房地產的提法主要集中在“更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險”部分，具體表述為“標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定”。
（一）穩妥有序處置風險隱患
“完善重大風險處置統籌協調機制，壓實企業主體責任、部門監管責任、地方屬地責任，提升處置效能，牢牢守住不發生系統性風險的底線”。當前房地產政策“防風險”基調不變，并且進一步深化為完善風險處置和統籌協調機制，明確了包括企業、部門和地方三方在內的風險化解責任主體。
“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展”，與去年底中央經濟工作會議表述基本一致。銷售回款是房企最主要資金來源，當前銷售不振疊加房企融資能力明顯減弱，房地產主要指標尚待回暖、房企相關風險事件仍有暴露。政策層面已多次提及對國企和民企一視同仁，支持房企的合理融資需求、保持融資平穩，相信會有更多有力有效政策出臺。
（二）健全風險防控長效機制
報告提出要“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。當前我國常住人口城鎮化率達66.2%，與發達經濟體的80%左右仍有差距，考慮到農業轉移人口市民化進程和深化戶籍制度改革趨勢，還有很大提升空間，房地產需求特別是改善性需求潛力依然很大。針對供求關系發生重大變化的新形勢，建立“保障+市場”的住房供應體系，加大保障性住房建設和供給是當前重點工作，能夠有效惠及民生、穩定投資、促進轉型。
（三）穩步實施城市更新行動
報告在“推動城鄉融合和區域協調發展，大力優化經濟布局”部分提到：“穩步實施城市更新行動，推進‘平急兩用’公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙環境、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市”。自2021年政府工作報告中首次寫入“城市更新”，明確提出要“實施城市更新行動”“加大城鎮老舊小區改造力度”，城市更新加速推進，既解決了城市發展中的突出問題和短板，又提高人民群眾的獲得感，還成為擴大內需的新經濟增長點。據住房城鄉建設部統計，2023年全國實施各類城市更新項目6.6萬個，完成投資2.6萬億元，包括新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，惠及2,200多萬居民，有效增強了人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
CLEAR DEVELOPMENT
房地產發展新模式逐漸清晰
自2021年中央經濟工作會議首次提出探索房地產行業新的發展模式以來，一直沒有形成完整提法，從“探索推動新舊模式平穩過渡”到“加快構建”，行業發展新模式逐漸清晰。總的來看，房地產發展新模式需適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化。
五是城市更新行動作為國家戰略，既是城鎮化發展的必然過程，又是推動城市高質量發展的重要手段，還是行業發展新模式的重要組成部分。此外，住房城鄉建設部關于“充分賦予城市調控自主權”的表述也意味著未來城市政府政策端可以有更多突破。
TRANSFORMATION
在化解風險過程中實現轉型
房地產行業規模大、產業鏈長、涉及面廣，從投資和消費兩端影響經濟和民生，是重點領域風險化解的重中之重。近期建立城市房地產融資協調機制、降低存款準備金率、放寬經營性物業貸用途和額度上限、部分核心城市大幅放松限購等政策接連出臺、加速推進、超出預期，體現了維穩向好的積極導向。例如，1月12日住房城鄉建設部和金融監管總局聯合印發《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》（建房〔2024〕2號），截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行審批通過貸款超2000億元，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。“路雖遠，行則將至；事雖難，做則必成。”當前仍需堅定信心、久久為功，在標本兼治化解房地產風險過程中實現向發展新模式轉型的政策目標。
NEW MODE
房地產轉型三個新模式
（1）制度新模式，重點圍繞住房及相關制度形成有機循環的健康系統。 關于住房制度，要處理好保障、支持與市場的關系。應充分結合市場真實需求，加大保障性住房（含配租和配售）的供應，完善市場化商品住房的基礎性制度，厘清保障房與商品房的邊界及職能。關于相關制度，要逐步完善土地供應、金融財稅、行業規制等各項制度。
（2）企業新模式，助力企業由粗放的重開發模式轉型為精細化的重運營服務模式，對接居民“多樣化改善性住房需求”。 值得關注的是，本次報告首次在“改善性住房需求”前增加“多樣化”的表述。居民需求的“多樣化”要求企業融通縱橫一體化的專業服務，重視空間+服務、綠色+低碳、智慧+適老等居住服務業態打造，發展數字化、智慧化的地產科技，注重ESG驅動，打造多樣化、個性化、多層次的住房產品。
（3）房地產金融發展新模式，助力產業發展形成“投融建管退”閉環。 例如保租房及公租房作為底層資產，可探索不動產私募投資基金、ABS、私募REITs、公募REITs的多層次、全鏈條投資模式，解決保障房建設運營中普遍面臨的資金問題。建議對不同類型住房，有針對性的設計合理融資方式，引導市場多元主體參與，加大對民營企業參與的扶持力度，增強市場化水平，提升產品流動性。
